Dzierżawa gruntu pod farmę wiatrową lub fotowoltaiczną

Opublikowano: 15 grudnia 2024 r.

Obserwując otoczenie można zauważyć, że z biegiem czasu w Polsce przybywa farm wiatrowych i instalacji fotowoltaicznych. Liczba wiatraków i paneli fotowoltaicznych stale rośnie, co związane jest z rozwojem technologii związanych z pozyskiwaniem energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii oraz z odchodzeniem od ogrzewania budynków mieszkalnych węglem kamiennym i likwidacją tzw. „kopciuchów”. W przypadku instalacji fotowoltaicznych, ich liczba ulega wzrostowi, głównie z racji coraz wyższych cen energii elektrycznej, a montaż fotowoltaiki ma być próbą obniżenia tych kosztów. Aby wybudować farmę wiatrową bądź zamontować instalację fotowoltaiczną na nieruchomości zawierane są umowy dzierżawy gruntu. Na co zwrócić szczególną uwagę, zawierając taką umowę?

Istotne postanowienia umowne

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Wydzierżawiający – najczęściej właściciel nieruchomości, na podstawie umowy dzierżawy oddaje swój grunt dzierżawcy, czyli inwestorowi, który zobowiązuje się do wzniesienia na terenie wydzierżawionej nieruchomości elektrowni wiatrowej, z której to będzie przez wiele lat czerpał korzyści. Przez okres obowiązywania umowy uprawienia właściciela nieruchomości będą ograniczone, a w zamian za to – inwestor będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz właściciela nieruchomości ustalonego w umowie czynszu dzierżawnego.

Okres trwania umowy dzierżawy gruntu pod farmy wiatrowe lub instalacje fotowoltaiczne wynosi zazwyczaj 29 lub 30 lat. Jest to więc okres bardzo długi, tym bardziej warto zabezpieczyć swoje interesy i zadbać o korzystne zapisy w umowie.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Czynsz – w swojej praktyce spotkałem się już z projektem umowy dzierżawy, w którym inwestor z istotnych postanowień umownych wymienił tylko swoje prawa i obowiązki wydzierżawiającego, lecz zapomniał lub celowo nie wskazał, że jest zobowiązany płacić na rzecz właściciela nieruchomości czynsz dzierżawny. Należy pamiętać, że z istotnych postanowień umowy dzierżawy (essentialia negotii) wynika, że musi być uregulowane w przedmiocie umowy, że dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Warto byłoby też doprecyzować w umowie, że czynsz obowiązuje przez cały okres jej obowiązywania.
Waloryzacja czynszu – jeśli zawieramy umowę długoterminową, warto w niej zawrzeć tzw. klauzulę waloryzacyjną. Przykładowo – jeśli inwestor proponuje nam jakąś kwotę z tytułu rocznego czynszu dzierżawnego w 2024 r. to za kilka, kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat, gdy umowa nadal będzie obowiązywać, wątpliwe by kwota ta odpowiadała wartości rynkowej gruntu i była zgodna chociażby ze wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych. To oczywiste, że wartość pieniądza np. w 25 roku obowiązywania umowy będzie zupełnie inna niż w momencie zawarcia tej umowy. W przypadku gdy zawrzemy w umowie zapis o waloryzacji czynszu dzierżawnego, znika nam problem renegocjacji umowy co jakiś czas z powodu niskiego czynszu, nieadekwatnego do odpowiednich wskaźników. Jeśli jesteś wydzierżawiającym warto też postarać się, by w umowie dzierżawy był zapis, że czynsz dzierżawny nie ulega pomniejszeniu, nawet gdy wskaźnik, na który się powołano w klauzuli waloryzacyjnej w umowie uległ zmniejszeniu.
Oznaczenie nieruchomości – w umowie dzierżawy należy precyzyjnie wskazać, jakiej nieruchomości dotyczy dzierżawa. Przede wszystkim powinno się wskazać nr działki, obręb, w którym położona jest nieruchomość, arkusz mapy oraz nr księgi wieczystej. Jeśli dzierżawie podlega jedynie jakaś wydzielona część danej nieruchomości, również należy to wskazać. Warto też wskazać powierzchnię terenu podlegającego dzierżawie, by uniknąć wszelkich niedomówień.
Zobowiązania i oświadczenia stron – wydzierżawiający zwłaszcza powinien zwrócić uwagę, jakie obowiązki nakłada daną umową na niego inwestor. Zazwyczaj jest tak, że to inwestor przedstawia właścicielowi nieruchomości warunki umowy. Takie projekty umowy w większości przypadków nakładają więcej obowiązków na wydzierżawiającego. Należy też zwrócić szczególną uwagę na oświadczenia stron. Przykładowo: w umowach dzierżawy czasem pojawiają się zapisy, że wydzierżawiający oświadcza, że w przyszłości nie będą się toczyć postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, których przedmiotem będzie dana nieruchomość. Wydzierżawiający tak naprawdę nie ma wiedzy, czy w przyszłości nie będzie prowadzonych jakichkolwiek postępowań, których przedmiotem będzie niniejsza nieruchomość. Nie musi być tak, że jedynie wydzierżawiający ma możliwość wszczęcia postępowania, którego przedmiotem będzie nieruchomość objęta dzierżawą.
Nieodwołalne pełnomocnictwa – w umowach pojawiają się czasem zapisy, że wydzierżawiający udziela dzierżawcy nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania wydzierżawiającego przed organami administracyjnymi w zakresie uzyskiwania wszelkich zezwoleń i koncesji, a także dokonywania innych czynności niezbędnych do realizacji inwestycji. Warto w takim przypadku zagwarantować sobie wpływ na to, komu udzielamy pełnomocnictwa i w jakim zakresie. Ponadto taki pełnomocnik nie zawsze będzie działał w interesie właściciela nieruchomości, lecz w interesie dzierżawcy.
Odszkodowanie za ewentualne szkody – z punktu widzenia właściciela nieruchomości, który wykorzystuje grunt na uprawy rolne jest to bardzo ważna kwestia. W przypadku gdy zostanie wywołana szkoda związana bezpośrednio z istnieniem na nieruchomości elektrowni wiatrowej lub fotowoltaicznej, dzierżawca powinien zobowiązać się do wypłaty odszkodowania na rzecz wydzierżawiającego oraz na rzecz osób trzecich, jeśli takie poniosły szkody. W umowie dzierżawy powinien znaleźć się zapis o odpowiedzialności dzierżawcy za szkody wyrządzone wydzierżawiającemu lub osobom trzecim w związku z budową, uruchomieniem i eksploatacją elektrowni lub za szkody za które wydzierżawiający będzie odpowiadał w stosunku do osób trzecich. Dobrze byłoby, gdyby dzierżawca zawarł stosowne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. W takiej sytuacji właściciel gruntu miałby prawo żądać przedłożenia polisy przez dzierżawcę.

Inne ważne kwestie

Oprócz ww. zagadnień istnieje jeszcze innych kwestii mniej lub bardziej ważnych związanych z umową dzierżawy pod elektrownię wiatrową lub fotowoltaiczną. Wydzierżawiający powinien zadbać m.in. o zabezpieczenie płatności czynszu, aby uniknąć drogi sądowej, w celu dochodzenia swoich należności. Można do umowy wprowadzić zapis o zobowiązaniu do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez dzierżawcę lub ustanowić gwarancję bankową. Warto też pomyśleć o wprowadzeniu zapisu o odsetkach, w przypadku opóźnienia w płatności czynszu.

Mimo, iż umowa dzierżawy gruntu pod OZE zazwyczaj jest zawierana na ok. 30 lat, należy też w umowie określić warunki przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed zawarcia umowy po zakończeniu jej obowiązywania. Warto, by treść umowy nakładała na dzierżawcę obowiązki związane z rekultywacją gruntu, aby w przyszłości było możliwe ponowne wykorzystywanie nieruchomości na cele związane z produkcją rolną. Pamiętać też należy o wypowiedzeniu umowy, a dokładniej – by również wydzierżawiający miał taką możliwość, chociażby w szczególnych przypadkach wskazanych w umowie, np. braku realizacji inwestycji przez dzierżawcę w ustalonym terminie.

Masz wątpliwości związane z umową dzierżawy pod OZE? Skontaktuj się z Kancelarią!

W umowach dzierżawy pod OZE jest dużo zawiłych kwestii, o których częściowo wyżej wspomniano, jednakże jest to tylko część najczęściej występujących problemów w takiego rodzaju umowach. Jest to umowa zawierana na wiele lat, tym bardziej ważne jest, żeby wszelkie kwestie zostały należycie uregulowane i zabezpieczały interes klienta w najlepszym możliwym stopniu. Jeśli chciałbyś skorzystać z pomocy profesjonalisty, skontaktuj się z Kancelarią! Istnieje również możliwość uczestnictwa w rozmowach negocjacyjnych w imieniu klienta, celem wypracowania jak najlepszych warunków umowy.

Jesteś zainteresowany/a konsultacją prawną? Zapraszam do kontaktu!
e-mail: biuro@mackowiak-kancelaria.pl
tel.: 603 173 782